在全球资本重新审视中国资产价值的当下，外资巨头对中国不动产市场的战略布局正从试探性入场转向系统性布局。施罗德资本与西子国际携手设立30亿元私募房地产股权基金，聚焦长三角核心城市优质物业投资，不仅是一次资本层面的“强强联合”，更折射出中国房地产市场在法治化、规范化进程中对外资信心的重塑。

       这一系列动作背后，是近年来中国在跨境投融资法律制度、不动产交易监管体系以及金融开放政策等方面持续深化改革的结果。法治环境的不断完善，正在为外资“安心进、有序投、合规退”提供坚实的制度保障。

       法治护航：外资进入通道日益清晰

       长期以来，外资进入中国房地产市场面临多重法律与监管壁垒。尤其在住宅领域，出于防范热钱冲击和房地产泡沫的考虑，相关政策对外资购房用途、资金来源、结汇路径等均有严格限制。然而，随着经济形势变化和金融市场开放深化，相关法律框架正逐步优化。

       今年6月，国家外汇管理局发布《关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知（征求意见稿）》，明确删除“外资结汇资金不得用于购买非自用住宅性质房产”的限制性条款。此举被视为中国资本市场进一步对外开放的重要信号，也为外资参与商业地产、消费类基础设施投资扫清了部分法律障碍。

       尽管该政策尚处征求意见阶段，但其释放的法治导向明确：在风险可控前提下，鼓励外资通过合规渠道参与中国实体经济和存量资产盘活。这为施罗德资本等专业机构以基金形式进入中国市场提供了法律依据和操作空间。

       值得注意的是，此次施罗德与西子国际合作设立的是私募房地产股权投资基金，其募集、备案、投资及退出均需严格遵循《证券投资基金法》《私募投资基金监督管理暂行办法》以及中国证券投资基金业协会的相关自律规则。这意味着，外资并非“自由进出”，而是在中国现行金融法律体系内，通过规范化产品结构实现资产配置。

       交易合规：大宗资产流转纳入法治轨道

       近年来，随着部分房企债务压力显现，一线城市优质不动产频繁进入法拍或协议转让程序，引发市场对“资产贱卖”“国资流失”等隐忧。在此背景下，如何确保资产处置过程公开、公平、公正，成为检验中国不动产法治成色的关键。

       以上海静徕坊项目为例，该项目历经五次易主，每一次产权变更均在监管部门备案，交易流程透明可溯。2024年西子国际以10亿元收购该项目，虽较施罗德此前投入有所折价，但交易通过市场化竞价完成，收到十余份收购意向书，最终由买方综合评估后达成协议，体现了市场机制与法治程序的双重约束。

       此外，泰禾大厦被上海舜晟建设集团以6.597亿元竞得，亦经由司法拍卖平台公开进行，成交价格虽远低于原始估值，但程序合法合规，未出现围标、串标等违法行为。这类案例表明，即便在市场下行周期，中国核心城市大宗物业的流转仍能保持在法治轨道内运行。

       与此同时，不动产登记制度、产权保护机制、合同履行监督等基础性法律制度的不断完善，也增强了外资对中国长期投资环境的信心。特别是在《民法典》实施后，物权保护、合同效力、担保权利等内容更加明晰，为跨境投资提供了更强的法律确定性。

       风险防控：监管协同筑牢资本安全底线

       外资大规模进入中国不动产市场，不可避免带来资本流动、税收征管、反垄断审查等多重监管挑战。对此，中国正构建跨部门协同监管机制，确保开放不失序、创新不越界。

       以私募基金备案为例，施罗德旗下汉斯（上海）私募基金于今年6月完成备案，整个过程需接受证监会、基金业协会、外汇管理局等多部门联合监管。基金管理人资质、资金来源穿透、投资方向限定、信息披露义务等均被纳入审查范围，防止“假股权、真借贷”或变相规避外商投资准入的行为。

       同时，《外商投资法》及其实施条例确立了“准入前国民待遇+负面清单”管理制度，明确除特定敏感领域外，外资享有与内资同等权利。这一法治原则的落地，使得施罗德等机构能够依法平等参与市场竞争，同时也必须承担同等法律责任。

       在消费类基础设施成为新投资热点的背景下，REITs试点推进也为资产证券化提供了合法退出路径。根据现行法律法规，基础设施REITs项目需经过发改委、证监会、交易所等多轮审核，底层资产权属清晰、现金流稳定、合规运营是基本要求。这种“严进严出”的法治化运作模式，既防范了金融风险，又提升了资产透明度，增强了国际投资者信任。

       结语：法治是最好的营商环境

       资本不会无缘无故“抄底”，它只会流向规则明确、执行有力、权利可保的市场。施罗德资本再度加仓中国，不仅是对长三角优质不动产价值的认可，更是对中国法治化营商环境投下的信任票。

       当前，中国房地产正经历深刻调整，而法治正是稳定预期、激活市场的关键支点。唯有坚持依法治市、依法监管、依法维权，才能让每一次资本“联姻”都建立在合规基础之上，让每一场“抄底”大戏都在阳光下上演。

       当外资巨头带着资金与经验而来，中国所展现的，不应仅是资产的吸引力，更应是制度的确定性与法治的公信力。这才是吸引全球资本长期扎根的根本所在。（剑盾法律网总编辑 邹添盛）